Eurooppa kiinteistösijoittajan kiikarissa
Kiinteistökannan maltillinen kasvu, houkutteleva riski-tuottosuhde sekä kiinteistöihin kohdistuva muutospaine suosivat eurooppalaista kiinteistösijoitusmarkkinaa. Euroopan metropolien vuokrien kasvuprosentit voivat yllättää suomalaisiin vuokratuottoihin tottuneen.
Hyvin hajautettu sijoitussalkku sisältää usein myös vaihtoehtoisia sijoituksia, kuten kiinteistöjä. Kiinteistön ostaminen vaatii paljon pääomaa, minkä vuoksi kiinteistörahastot ovat sijoittajalle matalan kynnyksen vaihtoehto. Rahastojen kautta kiinteistösijoituksia on helppo hajauttaa myös maantieteellisesti, ja esimerkiksi Euroopan kiinteistömarkkinat tarjoavat houkuttelevia vaihtoehtoja.
Viimeiset pari vuotta ovat olleet kiinteistömarkkinoilla haastavia: noussut korkotaso on nostanut kiinteistösijoittamisen tuottovaatimuksia tuntuvasti, ja kaupankäyntivolyymit ovat tipahtaneet noin puoleen edellisten kymmenen vuoden keskiarvosta. Nyt kiinteistösijoituksia voi löytää todella houkuttelevilla hinnoilla, ja Euroopassa kiinteistöarvojen on nähty laskeneen vähintään 20–30 prosenttia markkinan huipusta.
Orastavia positiivisia signaaleja voi jo tiirailla: Euroopan keskuspankki laski ohjauskorkoa kesäkuussa, ja yleisesti korkohuiput Euroopassa mielletään nähdyksi.
”Vaikka korkoennusteisiin liittyy huomattavaa epävarmuutta, niin Euroopassa nähdyllä ensimmäisellä koronlaskulla on kiinteistösijoittajalle positiivinen ja näkymiä vakauttava merkitys verrattuna esimerkiksi Yhdysvaltoihin, jossa keskuspankki ei vielä ole lähtenyt laskemaan korkoja”, Mandatumin vanhempi salkunhoitaja Markus Nordberg kuvaa.
Houkutteleva Eurooppa
Mandatumin noin miljardin euron kiinteistösalkusta kansainvälisiä sijoituksia on noin 400 miljoonaa euroa. Yhtiön aktiivisen arvonluonnin sijoitusstrategia keskittyy maantieteellisesti läntisen Euroopan maihin ja suurimpiin kaupunkeihin.
”Euroopassa omistaja voi luottaa sijoituksensa omistusoikeuteen, ja varat sijoitetaan huolellisesti. Talouskasvu ei ole ollut Euroopassa mairittelevaa, mutta toisaalta vahvan talouden jenkeissäkään sen ei odoteta yltävän Aasian kasvutalouksien tasolle”, Nordberg sanoo.
Euroopassa on merkittävä epätasapaino modernien kiinteistöjen kysynnässä ja tarjonnassa, mikä tukee kiinteistösijoitusmahdollisuuksia esimerkiksi Yhdysvaltoihin ja Aasiaan verrattuna. Kiinteistökehittäminen ja uudisrakentaminen ovat Euroopassa jääneet finanssikriisin jälkeen Yhdysvaltojen kehityksestä. Uudisrakentamista hidastavat myös hitaat kaavoituskäytännöt ja maakohtaiset, toisistaan eroavat lainsäädännöt sekä maankäytön rajoitteet, jotka johtuvat tiiviistä kaupunkirakenteista, ympäristöregulaatiosta ja maataloudesta. Lisäksi EU on etujoukoissa kiinteistöjen energiatehokkuusvaatimusten saralla, mikä uhkaa entisestään pienentää käyttöön soveltuvien kiinteistöjen määrää.
”On odotettavissa, että eurooppalaiset kiinteistöt läpikäyvät ison mukautumisen uusiin kriteereihin seuraavien vuosien aikana. Sijoittajille, joilla on pääomaa ja osaamista kääntää kohteet aktiivisella arvonluonnilla uusia vaatimuksia vastaaviksi, nykyinen markkinatilanne näyttäytyy poikkeuksellisen houkuttelevana sijoitusmahdollisuutena”, Nordberg kertoo.
Urbanisaation odotetaan jatkuvan, ja Euroopan talouskasvu keskittyy metropoleihin. Kaupunkien kasvu näkyy kroonisena asuntopulana esimerkiksi Barcelonassa, Pariisissa ja Lontoossa. Tämä taas heijastuu asuntojen markkinavuokratasoon.
”Näissä kaupungeissa vuokrien kasvuprosentit voivat olla yllättävän korkeita, jos on tottunut seuraamaan vain suomalaisia asuntomarkkinoita”, Nordberg toteaa.
Eri mailla ja alueilla on omat erityispiirteensä. Esimerkiksi Britannian pitkä historia institutionaalisessa kiinteistösijoittamisessa on tehnyt markkinasta hyvin likvidin ja Manner-Eurooppaa dynaamisemman. Nordberg kuvaa Saksan kiinteistömarkkinaa hieman jähmeäksi, ja Ranska taas on jotain siltä väliltä. Etelä-Eurooppa alkaa talousalueena olla suhteellisesti vakaammalla pohjalla sen toivuttua eurokriisin aiheuttamasta syvästä dipistä.
Kiehtovat datakeskukset
Kiinteistösijoittajan tulee tuntea hyvin eri kiinteistötyypit ja tutkia potentiaalisia sijoituskohteita tiheällä kammalla. Esimerkiksi logistiikkakiinteistöjä Nordberg pitää kiinnostavina, sillä verkkokaupan kasvu on ollut kovaa ja sen odotetaan jatkuvan edelleen. Geopoliittiset riskit ovat siirtäneet logistiikka- ja teollisuuskiinteistöjen kysyntää Kiinasta lähemmäs kotimarkkinaa ja Eurooppaa. Toimitusketjujen optimointi oli ennen koronaa viritetty äärimmilleen, kun taas nykyisellään selkeä trendi on panostaa toimitusketjujen varmuuteen siirtämällä tuotantoa ja tuomalla varastoja lähemmäs kuluttajaa.
Nordberg näkee suurta potentiaalia myös datakeskuksissa:
”Datan tallennustarpeet ovat aikaansaaneet lumipallon, joka alkoi paisua isoksi jo ennen tekoälyn suosiota, ja esimerkiksi Euroopassa datakeskuskapasiteetin odotetaan nelinkertaistuvan seuraavan kymmenen vuoden aikana. Tässä kiinteistötyypissä tiukat kriteerimme täyttävien sijoitusten löytäminen vaatii paljon työtä ja useiden kohteiden aktiivista analysointia.”
Arvonluontia eri keinoin
Mandatum suosii kiinteistösijoituksissaan value-add -lähestymistapaa eli kohteiden aktiivisia arvonluontitoimenpiteitä. Tämä vähentää kiinteistösijoitusten herkkyyttä tuottovaatimusten nousulle.
Kevyimmillään aktiivisella arvonluonnilla voidaan puhua vaikkapa hyvällä sijainnilla olevasta, 10–15 vuotta vanhasta logistiikkakiinteistöstä, jonka energiatehokkuutta pystytään parantamaan kustannustehokkaasti. Modernisoituja kohteita uudelleenvuokraamalla saadaan kasvatettua niiden vuokratuottoa ja kohteiden arvoa.
Myös asunnon kalustaminen voi olla yksi keino nostaa vuokratuottoa, ja esimerkiksi Lontoossa kalustetuista asunnoista on kova kysyntä.
Joissakin kohteissa arvonnousu voi tarkoittaa sitä, että puretaan olemassa oleva talo, rakennetaan se uusiksi, vuokrataan ja myydään instituutiosijoittajalle. Esimerkkinä sijoittaja voi ryhtyä kaupungin kanssa yhteistyöhön, jossa kaupunki tarjoaa maan, ja asukkaat saavat kohtuuhintaisia asuntoja.
Keinot arvonluontiin ovat yhtä moninaiset kuin kiinteistömarkkinatkin. Mandatum hyödyntää European Real Estate (ERE) -sijoituksissaan ulkoisia kumppaneita, joilla on vahvat paikalliset resurssit sekä menestyksekäs kiinteistösijoitushistoria. Mandatum suosii suljettuja, tyypillisesti instituutiosijoittajien hyödyntämiä kiinteistörahastoja, joiden strategiasta ja sijoituspäätöksistä vastaa rahaston manageri. Jokaisen ERE-ohjelmaan valittavan kumppanin tulee läpäistä kattava vastuullisuusanalyysi.
Tavoitteellinen ja aktiivinen vastuullisuustyö on kiinteä osa Mandatumin kiinteistösijoitusstrategiaa, jolla tavoitellaan kohteiden arvonnousua ja osallistutaan ilmastonmuutoksen torjuntaan.
”Kiinteistöt käyttävät ja sitovat niin merkittävän osan luonnonvaroista, että se tuo sijoittajalle sekä suuren potentiaalin että velvollisuuden kantaa kortensa kekoon ilmastonmuutoksen hillitsemiseksi. Koska kiinteistöt ovat fyysinen omaisuusluokka, niissä voidaan toteuttaa konkreettisia uusiutuvan energian hankkeita. Energiankulutuksen optimointi on myös taloudellisesti kannattavaa”, tiivistää Mandatumin suorista kiinteistösijoituksista vastaava johtaja Emilia Riikonen.
Lue lisää:
Mandatum-konsernin vastuullisen kiinteistösijoittamisen katsaus 2023
Miten mukaan eurooppalaisiin kiinteistöihin?
Mandatumin asiakkaana eurooppalaisiin kiinteistöihin on mahdollista päästä kiinni sijoituskorien kautta. Ne ovat osana esimerkiksi mandaattiratkaisun tai digivarainhoidon vaihtoehtoisia sijoituksia, joiden painotus omassa sijoituskorissa määräytyy valitun riskipitoisuuden mukaan. Ammattimaiset sijoittajat voivat sijoittaa myös suoraan Mandatumin European Real Estate -ohjelmaan eli eurooppalaiseen kiinteistösijoitusstrategiaan.
Sijoittaminen
Mandatumin valikoimasta löydät sijoittamisen ja varainhoidon palvelut sekä yksityishenkilöille että yrityksille.
Tutustu sijoittamiseen
